橿原市で相続した不動産の売却は何から始める？注意点や手続きの流れを紹介

相続後の不動産売却を始める前に知っておきたい法的手続き

まず把握すべきは、相続登記の義務化とその期限です。令和６年（2024年）４月１日から、相続により不動産を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請することが法律で定められました。これには過去に相続された物件も含まれ、2024年４月１日以前の相続に関しても、施行日または取得を知った日から３年以内が期限となります（つまり、最大で2027年３月末までに登記が必要です）。

必要な書類としては、被相続人の死亡を証明する戸籍謄本や住民票、相続人の戸籍や住民票、遺産分割協議書などが挙げられます。こうした書類の取得や申請手続きは専門的知識と経験が求められますので、司法書士に依頼すれば、効率よく正確に進められるだけでなく、万一手続き上の不備があった場合も安心です（報酬は必要ですが、時間的・精神的負担の軽減につながります）。

相続登記が完了していない場合、不動産の名義は依然として被相続人のままとなっており、その状態では売却することはできません。名義変更が済んでいないと、売買契約や銀行の融資などもスムーズに進まない上、法的リスクや誤解を招く可能性もあります。早めの登記処理が、不動産売却のスタートラインに立つためには不可欠です。

節税につながる相続不動産売却の税制特例とその条件

相続した不動産を売却する際に活用できる主な税制特例は、「被相続人居住用財産の三千万円特別控除」と「取得費加算の特例」です。それぞれの内容や条件、さらに両者を比較したうえで、有効に活用するためのスケジュール感についてご紹介いたします。

まず、「三千万円特別控除」は、被相続人居住用不動産を売る場合に譲渡所得から最大で三千万円控除できる特例です。相続によって取得した空き家を売る際、要件を満たせば適用され、大きな節税効果をもたらします。期限は相続開始の年から3年を経過する日の属する年の12月31日までとされています。

一方、「取得費加算の特例」は、相続税を実際に支払った相続人が対象で、相続税の一部を取得費に加算することで譲渡所得そのものを減らし、税負担を軽減できます。売却の期限は相続すぐ翌日から3年10か月以内とされており、比較的余裕のある期限設定です。

ただし、この二つの特例は併用できないことも重要なポイントです。同時に要件を満たしている場合には、どちらを選択すべきか慎重に判断する必要があります（例：三千万円控除の方が控除額が大きいことが多いです）。

スケジュール面では、相続発生後速やかに売却の準備を進めることが重要です。まず登記名義変更を済ませ、適用を検討する特例の要件を専門家と確認しましょう。特例の種類によって売却期限が異なりますので、万一期限が過ぎてしまうと特例が使えないリスクもあるため、余裕を持った計画が安心です。

橿原市の市場動向に基づく売却タイミングと流れ

まず、橿原市の土地価格の最新動向をご紹介します。基準地価（2025年７月１日時点）の坪単価は平均でおよそ３９万９千円、前年比では約＋１.４６％の上昇となっています。その中でも、内膳町など一部地域は特に高い傾向がみられます。一方、地価公示（2025年）によると、住宅地は坪単価約３１万５千円、商業地は約６０万円で、いずれも上昇傾向です（住宅地＋０.２７％、商業地＋１.２９％）。また、実際の取引価格を見ると、SUUMOのデータによれば、土地の売却相場はおよそ１,５９８万円、平米単価約９.４万円／㎡で、前年同月比でほぼ横ばいの推移です。

次に、不動産売却の一般的な流れを整理します。相続物件の売却にあたっては、まず相続登記を完了させることが前提となります。その後、売却価格の目安を把握するために査定を依頼し、売却手段（仲介か買取か）を選択します。売却の手続きには媒介契約や価格交渉、最終的に契約と引き渡しが含まれます。複数の会社に査定を依頼することで、より適正な価格形成が期待できます。

また、売却手段の違いについて、仲介と買取の特徴を比較すると、以下の表のようになります。

以上を踏まえると、橿原市では地価が上昇傾向にある今のタイミングは、売却に適している可能性があります。特に、売却を急ぐ場合には買取、できるだけ高く売りたい場合には仲介を検討すると効果的です。

早期売却がもたらすメリットと管理コストの回避ポイント

相続した空き家をそのまま維持していると、固定資産税や都市計画税の負担、庭木の剪定や清掃、修繕といった維持管理費が毎年かさみます。国土交通省の調査によれば、年間で５万円未満が約49％を占める一方、20万円以上かかるケースもあるなど、負担の大きさが見て取れます。これらの費用は所有し続ける限り継続的に発生し、早期売却によってこうした負担から解放されることも大きなメリットです。

また、空き家を放置すると、建物の老朽化が進むばかりでなく、維持されない状態が続くと資産価値が低下するばかりか、管理費用がさらに膨らむ恐れがあります。建物は築年数が経つにつれ価値が下がり、老朽化が激しいほど解体費用が割高になる可能性もあるのです。

さらに、放置空き家による被害は所有者だけにとどまりません。庭の荒廃や建物の不潔さは近隣環境に悪影響をおよぼし、周辺地価の下落を招くこともあります。民間団体の調査では、放置空き家が周辺50メートル以内の地価下落を招き、２０１８年から２３年までの５年間で地価の下落による経済損失は約3.9兆円に達したと試算されています。

一方で、早期売却によってまとまった資金を得られるメリットもあります。相続した不動産は現金化することで相続人間の資産分配や相続税支払いにも対応しやすくなり、共有名義による複雑化も避けられます。売却することで維持費や税金の負担、近隣トラブルリスクをまとめて解消できる点は大きな意義があります。

まとめ

相続した不動産の売却には、登記手続きの義務や期限、正しい名義変更が不可欠であり、適切な法的手順に従うことがとても大切です。また、特別控除や取得費加算などの特例を正しく活用すれば、節税につなげることができます。橿原市の市場動向をふまえた売却のタイミングや早期売却のメリットを押さえ、無用な管理コストや資産価値の下落を避けることもポイントです。初めての方でも確実に手続きを進めるためには、今から一歩踏み出して準備を始めましょう。